Stan deweloperski - czym jest? Surowy stan zamknięty a deweloperski - różnice

Stan deweloperski to pojęcie umowne nieuregulowane prawnie. Z tego powodu może rodzić wiele problemów i niedomówień na linii deweloper-inwestor. Sprawdź, czym dokładnie jest stan deweloperski i czego możesz oczekiwać, kupują mieszkanie w stanie deweloperskim. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską.

Cz wiesz, czym różni się stan deweloperski mieszkania od stanu surowego zamkniętego? Dlaczego mieszkanie w stanie deweloperskim nie zawsze jest wykończone w takim samym stopniu? Podpowiadamy, jak uniknąć niemiłych niespodzianek podczas odbioru mieszkania i jaki rodzaj umowy z deweloperem w największym stopniu chroni interesy nabywcy.

Czym jest stan deweloperski?

Stan deweloperski to stan surowy zamknięty ze wszystkimi instalacjami, otynkowanymi ścianami, wylewkami i osadzonymi oknami i drzwiami wejściowymi. Mieszkanie w stanie deweloperskim w większości przypadków (nie jest to regułą, gdyż w polskim prawodawstwie termin ten nie jest doprecyzowany) ma otynkowane lub po szpachlowane ściany. Ponadto powinna być w nim wykonana wylewka, co najczęściej w umowie deweloperskiej jest określone mianem posadzek. Wszystkie instalacje oraz włączniki świateł i kaloryfery powinny być zamontowane. Zdarza się również że deweloper montuje parapety wewnętrzne, choć nie jest to regułą. Zatem kupując mieszkanie w stanie deweloperskim, otrzymujemy lokal w stanie surowym zamkniętym z podłączonymi instalacjami. W naszej gestii jest wykończenie podłóg, malowanie ścian, montaż drzwi wewnętrznych i w większości przypadków także parapetów.

Ze względu na brak regulacji prawnych stan deweloperski dla każdego dewelopera może oznaczać co innego, a zakres prac, jakie powinny być wykonane na tym etapie, jest różny. Jeśli nie chcesz niemiłych niespodzianek, warto już na etapie podpisywania umowy doprecyzować jakie prace zostaną wykonane w ramach stanu deweloperskiego.

Jakie elementy wykończenia mieszkania wchodzą w stan deweloperski?

Stan deweloperski jest zbliżony, choć nie identyczny do stanu surowego zamkniętego. Zatem mieszkanie w stanie deweloperskim powinno mieć zamontowane okna i drzwi zewnętrzne. Wszystkie ściany działowe powinny być już rozmieszczone i otynkowane lub po szpachlowane i dotarte (w zależności od dewelopera). W gestii dewelopera jest również podłączenie wszystkich instalacji:

• wodnej,
• kanalizacyjnej,
• elektrycznej,
• gazowej,
• grzewczej.

Podłączenie instalacji elektrycznej oznacza również montaż wszystkich gniazdek i włączników światła, a także licznika energii elektrycznej. Podłączenie instalacji grzewczej oznacza natomiast montaż kaloryferów, a w przypadku ogrzewania gazowego również piecyka. Kanalizacja wodna obejmuje natomiast montaż odpływów i biały montaż, czyli urządzenia sanitarne, najczęściej deweloperzy ograniczają się do zamontowania sedesu. Natomiast umywalkę, wannę lub prysznic montuje inwestor.

Wielu deweloperów montując okna, zakłada również parapety wewnętrzne, choć nie zawsze tak się zdarza. Najczęściej w mieszkaniach w stanie deweloperskim z zamontowanymi parapetami glify są już obrobione oraz przestrzeń wokół parapetu. Minusem tego rozwiązania jest natomiast montaż parapetów z najniższej półki, które potem inwestor wymianie na inne, ładniejsze, porządniejsze lub pasujące do aranżacji.

Ze względu na brak regulacji prawnych dotyczących stanu deweloperskiego, firmy deweloperskie ustalają samodzielnie zakres prac zaliczanych do stanu deweloperskiego. W praktyce oznacza, to, że odbierając mieszkanie od dewelopera, możemy być zaskoczeni brakiem ścianek działowych lub parapetów. Jednak dopóki pojęcie stanu deweloperskiego nie zostanie umocowane przepisami, wszystkie interpretacje wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim są zgodne z prawem.

Stan deweloperski a stan surowy zamknięty - różnice

W stanie deweloperskim najczęściej jest wykonany biały montaż, znajdują się wszystkie ściany działowe, często również i parapety. Mieszkanie w stanie surowym zamkniętym posiada wylewki i wszystkie otwory, ale najczęściej nie ma w nim urządzeń sanitarnych. Próżno też szukać gniazdek i włączników światła. Stan deweloperski to stan surowy zamknięty ze wszystkimi instalacjami wyprowadzonymi w taki sposób, żeby po wejściu do mieszkania sprawdzić, czy działają prawidłowo. Ponadto w stanie surowym zamkniętym nie ma parapetów i instalacji cieplnej, którą montuje się w kolejnym etapie. Inwestorzy najczęściej montują kaloryfery lub inne urządzenia emitujące ciepło, a także włączniki w już wykończonym mieszkaniu, co wynika z czysto praktycznych względów.

Stan deweloperski umożliwia natomiast podłączenie wszystkich maszyn i urządzeń do gniazdek elektrycznych, gdyż ekipa wykończeniowa nie może "pożyczyć" prądu od sąsiada czy skorzystać ze skrzynki elektrycznej budowlanej jak to się dzieje w przypadku stanu surowego podczas wykańczania domów.

Niektórzy deweloperzy montują w mieszkaniach również sprzęt AGD, np. płytę do gotowania, zmywarkę i pralkę. Niestety, nie oszukujmy się, nie jest to sprzęt z najwyższej ani nawet średniej półki, a raczej nadwyżki magazynowe, które deweloper kupił po atrakcyjnej cenie, żeby podnieść wartość mieszkania, a tym samym jego cenę. Jakiś czas temu w nowoczesnych apartamentowcach w stanie deweloperskim, w jednym z miast w centralnej Polsce pojawiły się kuchenki gazowe wolnostojące, które potem właściciele wymienili na płyty do gotowania, a wspomniany "bubel" sprzedawali w sieci za przysłowiowe grosze. Jeśli więc planujemy zakup mieszkania w stanie deweloperskim, w którym deweloper chce również zamontować sprzęt AGD, warto się upewnić się, jakie standardy ma spełniać ten sprzęt i doprecyzować w umowie jakiej klasy ma on być.

Mieszkanie w stanie deweloperskim czy pod klucz?

Wiele osób zastanawia się, czy kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, czy pod klucz. Różnica zarówno w cenie, jak i stanie lokalu jest znaczna. Mieszkanie pod klucz to gotowe wnętrze z wykończonymi i pomalowanymi ścianami, podłogami, zamontowanymi drzwiami zewnętrznymi, parapetami, urządzeniami sanitarnymi i często zabudową kuchenną. Niektóre firmy oferują również w mieszkaniach pod klucz podstawowe wyposażenie i meble. W takim mieszkaniu możemy znaleźć szafę wnękową na korytarzu, szafę i łóżko w sypialni, a nawet szafkę łazienkową czy zabudowę kuchenną. Czy warto kupować mieszkanie pod klucz? Wszystko zależy od tego, czy chcemy poświęcić swój czas i energię na wykończenie i umeblowanie domu, zakupy materiałów wykończeniowych, a także zatrudnianie fachowców.

Dużą zaletą mieszkań pod klucz jest możliwość uniknięcia całego zamieszania związanego z wykańczaniem mieszkania. Jest to również spora oszczędność czasu - do mieszkania pod klucz można się od razu wprowadzić. Wadą tego rozwiązania jest natomiast brak możliwość spersonalizowania swojego mieszkania. Najczęściej wszystkie mieszkania w danym budynku a czasem nawet na całym osiedlu, są wykończone w ten sam sposób. W praktyce oznacza to, że w mieszkaniach sąsiadów spotkamy taką samą podłogę, ściany czy drzwi wewnętrzne. Jeśli więc mamy sprecyzowane wymagania odnośnie wykończenia naszej przestrzeni życiowej, warto poświęcić trochę czasu i energii na wybór materiałów wykończeniowych, znalezienie fachowców i zaprojektowanie całej aranżacji.

Decydując się na mieszkanie w stanie deweloperskim, sami wybieramy jakość materiałów wykończeniowych, co może mieć wpływ na czas i komfort ich użytkowania. Podobnie sprawa wygląda w kwestii wyboru ekipy, która będzie wykańczała mieszkanie. Inwestor zatrudniając fachowców ma nadzór nad sposobem i jakością ich pracy, co w przyszłości pozwala uniknąć niemiłych niespodzianek.

Umowa deweloperska a przedwstępna - jaki rodzaj umowy w większym stopniu chroni interesy nabywcy?

Podpisując umowę z deweloperem, warto zwrócić uwagę na rodzaj umowy, jaką deweloper przedstawia kupującemu do podpisania. Wielu deweloperów chroniąc swoje interesy, proponuje podpisanie umowy przedwstępnej, która nie jest jednoznaczna z umową deweloperską. Pierwsza z nich to umowa, która powinna być podpisana w sytuacji, kiedy użytkujemy lokal, do którego prawo własności docelowo ma być przeniesione na osobę użytkującą. Ten rodzaj umowy, choć jest stosowany wymiennie z deweloperską, nie rodzi obowiązku wybudowania konkretnego mieszkania o ustalonym standardzie, w konkretnej lokalizacji. W praktyce umowa przedwstępna zobowiązuje dewelopera do przekazania praw własności do lokalu, który użytkujemy, a ponieważ na etapie budowy lokal nie jest użytkowany, umowa nie rodzi żadnych obowiązków wobec dewelopera.

W przypadku umowy deweloperskiej, która jest podpisywana w obecności notariusza, zgodnie z polskim prawem deweloper, zostaje zobowiązany do wybudowania mieszkania o określonym metrażu i standardzie w określonej lokalizacji na rzecz kupującego. Podpisanie umowy deweloperskiej najczęściej jest jednoznaczne z przeniesieniem prawa własności do mieszkania kupionego u dewelopera. Ponadto podpisanie takiej umowy chroni interesy kupującego, który jest określony w umowie deweloperskiej jako właściciel mieszkania. Podpisanie takiej umowy chroni interesy nabywcy na każdym etapie budowy. Kupujący w razie problemów finansowych dewelopera lub niewywiązania się z warunków umowy, może dochodzić swoich praw przed sądem i jest pełnoprawnym właścicielem nieruchomości (nawet jeśli jeszcze jest niewybudowana). Najważniejszą zaletą tej umowy jest fakt, że zgodnie z polskim prawem dokument ten ma formę aktu prawnego i powinien być podpisywany w obecności notariusza.

W uproszczeniu deweloper w chwili podpisania umowy deweloperskiej staje się dłużnikiem nabywcy do czasu oddania mieszkania. A zatem likwidacja firmy deweloperskiej, wszelkie opóźnienia podczas budowy czy niedotrzymane terminy rodzą konsekwencje prawne wobec dewelopera. Podpisanie umowy deweloperskiej jest również podstawą do odzyskania wpłaconej deweloperowi kwoty wraz z odsetkami, w razie niewywiązania się z umowy. Do czasu rozliczenia z nabywcą deweloper pozostaje jego dłużnikiem.

Umowa deweloperska - na co warto zwrócić uwagę?

Podpisując umowę z deweloperem, warto zwrócić uwagę na kilka aspektów:

• Pierwszym i najważniejsze jest określenie lokalizacji mieszkania. W praktyce oznacza to, że podpisujemy umowę, która rodzi obowiązek wybudowania mieszkania na konkretnym osiedlu, ulicy, piętrze, o konkretnym metrażu, z określoną ilością pomieszczeń;
• Do umowy deweloperskiej warto sporządzić aneks, w którym deweloper określa zakres prac, jakie powinny być wykonane w ramach stanu deweloperskiego;
• Umowa deweloperska powinna również zawierać całkowity koszt mieszkania, który nie ulegnie zmianie nawet w sytuacji, w której zmienią się ceny na rynku mieszkaniowym;
• Termin oddania mieszkania w ręce właściciela wraz z ustalonymi karami za zwłokę i niedotrzymanie innych zawartych w umowie warunków;
• W przypadku budynków, które jeszcze nie zostały wzniesione, warto ustalić z deweloperem terminy oddania poszczególnych etapów budowy.

Tak sporządzona umowa deweloperska nie rodzi żadnych wątpliwości po żadnej ze stron. A co najważniejsze nakłada na dewelopera nie tylko obowiązek dotrzymania terminów, ale też umożliwia kontrolowanie przebiegu budowy przez kupującego.

Koszt umowy deweloperskiej jest nieco wyższy niż przedwstępnej po pierwsze dlatego, że trzeba opłacić notariusza a po drugie dlatego, że po jej podpisaniu można dokonać pierwszego wpisu do księgi wieczystej. Jest to jednak koszt, który zaprocentuje uregulowaniem obowiązków dewelopera, ponadto umożliwia dochodzenie swoich praw w sytuacji, kiedy deweloper nie wywiązuje się z umowy.

Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim

Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim powinien odbywać się w obecności dewelopera lub osoby upoważnionej przez niego. Zanim inwestor podpisze odbiór mieszkania, ma prawo sprawdzić, czy wszystkie prace, które na mocy umowy z deweloperem obejmuje stan deweloperski, zostały wykonane. Odbiór mieszkania może odbywać się w obecności zatrudnionego przez nabywcę inspektora budowlanego, który sprawdzi czy mieszkanie spełnia wszystkie standardy i jest prawidłowo wybudowane oraz wykończone. Nie dajmy się zwieść, że deweloper ma na każdego z nabywców tylko kilka minut, ponieważ to w jego interesie jest zatwierdzenie i odbiór mieszkania.

Podczas odbioru mieszkania pomocna może się okazać również lista prac, jakie powinny zostać wykonane w ramach stanu deweloperskiego. W najlepszej sytuacji są inwestorzy, którzy zadbali o aneks do umowy deweloperskiej. Wówczas inwestor może odhaczać poszczególne punkty - taki aneks jest też podstawą do żądania poprawy wszelkich "fuszerek" lub wykonania prac, które znalazły się w aneksie, a których nie wykonano.

Kiedy można odmówić odbioru mieszkania w stanie deweloperskim?

Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim następuje po zatwierdzeniu przez inwestora wszystkich prac, jakie powinny być wykonane na tym etapie. Inwestor może zatem odmówić odbioru i żądać wykonania prac, które zwyczajowo wchodzą w zakres stanu deweloperskiego. Podstawą odmowy odebrania stanu deweloperskiego będzie np. brak ścianek działowych, brak wylewek, brak okien lub drzwi zewnętrznych. Nie należy odbierać mieszkania w stanie deweloperskim, jeśli nie zostały wyprowadzone wszystkie instalacje, w mieszkaniu brakuje działających gniazdek elektrycznych i włączników światła.

Wyjątkiem są umowy deweloperskie, do których sporządzono aneks ściśle określający zakres prac. Jeśli więc inwestor nie zakwestionował umowy, a dokument został podpisany przez obie strony, takie braki nie upoważniają do odrzucenia odbioru mieszkania. Podobnie sprawa wygląda w przypadku aneksów, w których zakres prac ujętych w stanie deweloperskim jest znacznie większy niż zwyczajowo. Jeśli obie strony podpisały umowę zawierającą taki aneks, to inwestor może żądać każdego z elementów, który został zawarty w aneksie.

Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim a późniejsze usterki

Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim nie oznacza zdjęcia odpowiedzialności z dewelopera za jakość materiałów i sposobu ich montażu. W praktyce oznacza to, że fakt odbioru mieszkania w stanie deweloperskim nie przerzuca odpowiedzialności za "fuszerki" z dewelopera na inwestora. W umowie wprawdzie nie ma zapisu, że mieszkanie i wszystkie jego składniki, a także instalacje mają być sprawne, ale też jest to oczywiste, że nowo wybudowane mieszkanie powinno być wolne od wad i bezpieczne. Zatem podpisanie odbioru nie oznacza, że wszystkie wady ukryte i niedoróbki w chwili odbioru stają się problemem nabywcy.

Zgodnie z polskim prawem deweloper odpowiada nie tylko za prawidłowe, zgodne ze sztuką budowlaną wybudowanie mieszkania, ale też za jakość materiałów, jakie zostały użyte do zbudowania lub wykończenia tego mieszkania. Zatem wszystkie wadliwe elementy mieszkania w stanie deweloperskim są objęte gwarancją i rękojmią, a także wszystkie inne składniki wykończenia i wyposażenia, które zostały zniszczone na skutek "fuszerek" i użycia niewłaściwych materiałów w stanie deweloperskim.

Nieuczciwi deweloperzy starają się przerzucać odpowiedzialność na kupującego, jednak prawo w takiej sytuacji zawsze jest po stronie kupującego, który nie może ponosić odpowiedzialności za to, że został "oszukany" przez wykonawców czy producentów materiałów budowlanych, które kupił deweloper. Wyroki sądów w kwestii odpowiedzialności za wszelkie "fuszerki" jednoznacznie wskazują, że nabywca może dochodzić swoich praw u dewelopera, czyli osoby lub firmy z którą została podpisana umowa.

Deweloper natomiast może polubownie lub na drodze sądowej toczyć postępowanie wyjaśniające z wykonawcami i producentami materiałów budowlanych. Jednak w pierwszej kolejności jest zobowiązany do naprawienia usterek w sprzedanym mieszkaniu.

Wady i zalety stanu deweloperskiego

Główną wadą mieszkań w stanie deweloperskim jest fakt, że po odebraniu mieszkania nabywca nie może się wprowadzić do swojego lokalu. Mieszkanie w stanie deweloperskim nie nadaje się do zamieszkania, gdyż wymaga wykończenia i umeblowania. Bądź co bądź otrzymujemy puste, niewykończone ściany i beton na podłodze. A to oznacza duży koszt i kilka dodatkowych miesięcy oczekiwania na zakończenie prac wykończeniowych. Zaletą mieszkań w stanie deweloperskim jest możliwość wykończenia wnętrza zgodnie z naszym gustem i potrzebami. Na tym etapie można zmienić przeznaczenie pomieszczeń, zamienić łazienkę z kuchnią czy wyburzyć część ściany w celu poszerzenia wejścia lub stworzenia dużej otwartej przestrzeni.

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim, nie musimy się obawiać, że mieszkania wszystkich sąsiadów będą bardzo podobne lub identyczne. Począwszy od koloru ścian, wykończenia podłogi, wyboru armatury i ceramiki sanitarnej mamy pełną dowolność w doborze materiałów wykończeniowych.

Kolejną zaletą mieszkania w stanie deweloperskim jest możliwość rozłożenia kosztu zakupu mieszkania i jego wykończenia na kilka części. Zakupione i odebrane mieszkanie w stanie deweloperskim, jeśli nabywcy nie spieszy się z przeprowadzką, można wykańczać przez długie lata, w przeciwieństwie do mieszkania pod klucz. Najczęściej jednak nabywca zanim odbierze mieszkanie już szuka ekipy wykończy mieszkanie i oraz kolejnej, która wykona zabudowę meblową.